3月11日，华南城（HK01668，股价0.156港元，市值17.85亿港元）发布补充公告，更新了有关2024年4月票据及2024年10月票据的最新情况。

华南城表示，该票据的强制赎回款项和利息支付分别在2024年2月9日和2024年2月12日到期，涉及金额分别为1167.19万美元和1299.78万美元。

253亿港元借款本金已违约或交叉违约

实际上，在春节前夕，华南城就透露出该笔债务进展或不及多方预期的预判。

华南城当时表示，由于销售不及预期和现金流紧张，预期将不会就2024年4月票据于2024年2月12日到期的一笔利息进行支付，倘未能于2024年3月13日前支付该利息，将导致2024年4月票据发生违约事件；同时，还预期不会就2024年10月票据于2024年2月9日到期的强制赎回款项进行支付，将导致2024年10月票据发生违约事件。

华南城表示，由于强制赎回款项未能如期支付，截至2024年2月29日，公司借款总额中本金总额253.29亿港元已违约或交叉违约。

据企业预警通，华南城共有5只存量中资美元债，余额为13.046亿美元。5只债券有一只规模近2亿美元，已获债权人展期和降低息票率的认可，展期时间到2027年8月，最新息票率降至4.5%。其余4只债券目前最新息票率均为9%，到期日期分别为2024年4月、6月、10月。这4只债券中，余额为2.025美元的债券已更新显示为违约状态。

在华南城化债沟通中，国资背景的第一大股东特区建发曾给市场带来极大信心和背书。

DM查债通显示，目前特区建发持有华南城29.28%股份，为单一最大股东，其入股后为华南城提供了大量财务和资源支持，包括近20亿元认购华南城股份，协助华南城出售资产，以及成立并购基金、争取银团贷款，并与票据受托人花旗国际签订“维好协议”。

彼时，也正是这份“维好协议”为华南城成功争取了多数投资人同意实现美元债展期。此次债务未能如期支付之后，第一大股东方面的态度和措施也备受资本市场关注。特区建发表示，公司高度重视华南城本次境外票据违约事宜，并将持续与华南城保持联系，如有最新情况，将及时予以公告。

“维好协议”效力问题待解

市场上近期关于华南城化债的消息很多，但从某种程度上说，是市场对特区建发“维好协议”效力及展期执行的期待。业内人士认为，“维好条款”常见于境外债的发行中，算是一种比较弱的增信。

汇生国际资本总裁黄立冲曾分析认为，“维好协议”在国内法框架下并不等同于直接的担保责任，而是倾向于体现为一种道德承诺，即保证债务主体有能力偿还债务。对于特区建发在华南城债务违约事件中“维好协议”的实际效力及应承担的责任，仍有待根据协议具体内容和相关法律规定来判断。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，签署“维好协议”时问题集中在流动性上，寄希望于时间换空间，通过信用背书及展期，获得生存空间，但是由于市场形势较差，销售及资产处置方面没有达到预期。当前房地产行业风险仍然较高，在资产价格下行压力下，时间拖得越久，企业资产价值贬值越多，企业纾困的难度越大，但这个过程中还是要看到特区建发国资在企业纾困方面的积极行动。

“从行业成功化债的案例来看，一定具备三个方面的条件，首先是增信背书，一定要有外部资源支持，或政府或其他信用较强的资方；其次，企业一定要积极自救，这是化债最核心的重点，如果企业‘躺平’，一般很难化债，只能是破产重组、资产处置了。

宋红卫指出，最终还是需要企业在考虑外部环境的变化后，给出一份切实有效且可行的方案，避免信用二次违约。

就公司债务解决方案途径，华南城表示，公司一直积极与公司已违约或交叉违约的贷款和票据的债权人和票据持有人进行讨论，以讨论债务管理策略。

据华南城此前披露的截至2023年9月30日2023/2024财政年度中期业绩，报告期内，华南城业务收入25.16亿港元，同比减少12.6%；母公司拥有人应占净亏损约6.21亿港元，每股亏损5.43港仙；毛利4.469亿港元，同比下跌49.8%；毛利率17.8%，上年同期为30.9%。